提起湖南省省会长沙，人们马上会想到岳麓山、橘子洲头、马王堆汉墓、三国东吴简牍等。这座历史文化名城，如今已焕发出新的生机。在20年快速发展的基础上，2006年全市实现地区生产总值1790.66亿元，比上年增长14.8%，经济总量占全省的13.9%。

　　在经济社会快速发展的同时，特别是随着城市扩张，长沙市土地供需矛盾日渐凸显，经历了“成长的烦恼”。

　　近年来，长沙市的城市建设用地需求量每年在4000公顷以上，但农用地转用指标仅900公顷－1200公顷，不到实际需求量的1/3。2000年到2006年，全市每年因建设占用耕地1000公顷以上，加之生态退耕、人口增长，预计到2020年，人均耕地只有0.6亩左右。该市属丘陵区，城区内有大小7条河流，城市规模和发展空间偏小。随着基础配套设施的增多，单位面积内投入的成本大幅度提高，每平方公里投入需要4亿－6亿元，比过去增长了一倍。

　　土地紧缺的难题怎么解？长沙市的城市管理者形成了共识：必须将城区大量低效利用土地的企业外迁，盘活存量土地，对旧城区进行成片改造；必须充分利用地上地下空间资源，探索节约集约用地的新路子。

　　规划控制立体发展

　　长沙市在推进节约集约用地中，加强了规划的控制。制定节约集约用地中长期规划，建立和完善以土地利用总体规划为主，各类行业规划、园区规划、区域开发规划、项目建设规划等相关专题规划为辅的土地节约集约利用规划体系。

　　在新河三角洲规划编制中，该市推行立体发展的节地模式。在原地面海拔32米左右标高形成快速便捷的机动车交通系统，在38米标高以下架空两层，形成静态交通系统，在标高约38米平台层形成步行和非机动车交通系统和绿地率高于50%、舒适宜人的立体绿化系统，通过竖向分离实现交通组织效率和绿化效率的最大化。

　　人车分流方案与原平面设计方案相比，总建筑面积由300万平方米增至600多万平方米，容积率由2.0增至2.8，开发强度提高了40%，相当于节约土地58.62公顷。以300万元/亩计算，土地增值26.49亿元，且可节约工程投资2.23亿元。目前，这一规划正在实施，用地项目进展顺利。

　　长沙市有国家、省级开发园区9个。近年来，该市引导工业项目向园区集聚，鼓励、引导企业大力发展高层工业厂房，要求工业项目必须按照约定的投资强度、建筑密度和建筑容积率等控制指标建设，并以“零增地”招商、技改来提高工业用地集约水平。

　　隆平高科技园厂房最高达28层，最低控制在12层以上，其中金丹科技创业大厦26层，容积率6.7，总建筑面积11万平方米，相当于该园区2003年和2004年引进11家中小企业总建筑面积之和，而占地仅为它们的7%，相当于为园区节省土地325亩，节约开发成本6500万元。

　　长沙市经济技术开发区从2004年开始提高项目入区准入门槛，坚持每平方公里投资强度不低于20亿元，建筑面积不低于80万平方米，年产出不低于40亿元；对总投资额在10万美元以下的外资项目和投资额在100万元以下的内资项目，原则上进园配套孵化，待项目成熟后视发展情况供地。2006年，园区每平方公里GDP达到35亿元，每平方公里税收达1.8亿元。

　　长沙市还积极探索城乡结合部节约集约用地。已初步选择在城乡结合部黎托片区进行节约集约用地试点。

　　片区内土地总面积1571.1318公顷，其中集体土地1102.2公顷，国有土地468.9318公顷。初步估算，项目实施后，可节约424.85公顷土地，节地率40％左右。按每亩100万元的土地收益，将创造效益60亿元。

　　目光投向存量土地

　　在严格建设用地供应的同时，长沙市又把目光投向了存量土地。　　　积极开展农村居民点整理工作，对旧宅基地退宅还耕，对棚户区进行全面改造。近几年，全市每年利用存量土地达300公顷以上。

　　一是建立存量土地档案。对存量土地全面清查，建立城镇和各类开发区（园区）存量土地动态档案，全面、及时、准确掌握本辖区范围内存量土地批准时间、面积、类型、用途、权属、分布与处理情况。

　　二是健全土地收购储备办法。土地储备中心合理确定储备规模，采取多种方式储备土地，对城市规划区内需要调整使用的存量土地及依法收回、收购、置换的国有土地和新增经营性建设用地，纳入政府统一收购储备范围。加强土地储备的投资融资、开发成本核算和资金管理，做到“熟地”出让。土地储备中心设立土地收购储备专用账户，降低土地储备风险。

　　三是鼓励利用存量土地。新上建设项目首先利用现有建设用地，严格控制建设占用耕地、林地和湿地。凡工业用地在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率的，不再收取调整土地有偿使用费；凡城区内“退二进三”企业和改制、破产企业的划拨用地，通过招拍挂重新供给急需用地的项目；已批的村民安置用地闲置未用的，经依法批准，可以建设标准厂房出租给生产、经营企业使用。

　　四是积极消化闲置土地。对出让合同生效或建设用地批准书颁布之日起一年以上未动工开发建设的，依法征收土地闲置费，并责令限期开发建设；对闲置两年以上的，依法收回统一储备，优先安排给符合国家产业政策、急需和高效益的建设项目使用；对前几年实施的滚动开发用地，抓紧进行审计决算，抓紧处置；对未达到法定收回期限的闲置土地，动员土地使用者退出土地；对因规划不当等原因造成闲置的土地，可按合同剩余年限计算土地价款，退还给土地使用者，由政府收回安排给急需建设的项目使用。

　　三角洲—五合垸片区、南湖片区、湘江明珠—金外滩片区、岳麓滨江新城片区、武广新站片区等“五大板块”，大部分处于旧城区和城乡结合部，基础设施落后，建筑陈旧，棚户区较多，平均容积率不到1.0，土地利用效率低。长沙市计划用3－5年时间，由政府投入200亿元引导资金，孵化1000亿元投入，全面推进“五大板块”的开发建设。如今，一些改造项目正在抓紧实施。项目完成后，将实现962亿元投资规模，按5年建设同期计算，平均每年将实现投入192亿元，占“十一五”期间全社会固定资产投资总额17%，投资需求每年直接拉动GDP增长1.12个百分点，对GDP增长贡献率达8%，每年直接提供16万个就业岗位，预计产生各种税费77亿元。

　　改变村居粗放用地模式

　　近年来，长沙市严格规范农村土地管理，出台了村镇建设和农民住宅建设改革的相关政策规定，引导农民逐步改变“一户一宅”的粗放用地模式。同时，把农民安置纳入城市规划，采取公寓式安置模式，将生活安置与生产安置分离，农民建房与城市住宅并轨，采取由村统一建设高层住宅安置楼，集约利用生活安置用地，利用腾出的土地建设市场，解决生产经营问题。

　　岳麓区咸嘉新村生活安置用地200亩，以集体补贴形式兴建多层公寓房700多套，已安置农民541户，安置面积7.2万平方米，人均居住面积40平方米。村集体经济组织利用土地补偿费、安置补偿费中的一部分建立“咸嘉村安置退养基金”，所得银行利息和开发所得利润、物业收入以红利形式发给农民。农民住进安置房后不但不欠账，还有资金节余，减轻了拆迁农民短期建房的资金压力。

　　雨花区莲湖村共有集体土地2433亩，农业人口2255人，按政策核定共有生活安置地196.72亩，生产安置地238.04亩，原有企业用地36.07亩。经村民代表会议表决，在57亩土地上建两栋30层、建筑总面积达13万平方米的高楼进行安置，每个村民可分配建筑面积60平方米，承担基础正负零以上的房屋建设费用每平方米450元，其余资金由村集体经济组织补贴。

　　村里成立股份制的莲湖经贸公司，经营开发节约的140亩生活安置用地和238.04亩生产安置用地，准备建一个汽车零配件市场，由此产生的收益按股份分配给拆迁失地的农民。

　　我们有理由相信，随着中部崛起战略的实施、泛珠三角经济协作的逐步加强以及长株潭经济一体化、“3+5”城市群发展战略的推进，古城长沙面临的发展与用地矛盾会一个个化解。